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外联携手《出国策》 解读美国哈德逊城市广场项目

发布时间:2014-07-01 13:49:15
2014年6月,外联出国顾问集团参与了第一财经频道《出国策》栏目的录制——主题为《EB-5项目—你不容忽视的细节》。继加拿大、澳洲、新加坡几个传统移民国家的投资移民门槛提高或关闭,美国投资移民近年来日益受到中国投资客们的青睐,市场上也涌进各种EB-5项目。此时,如何选择一个绿卡有保障,投资稳定的EB-5项目成为大众最为关心的问题。本期《出国策》邀请了外联出国顾问集团美国项目总监刘佳妮小姐、第一财经《出国策》首席海外生活专家陈文卉小姐等嘉宾参与,深入探讨EB-5项目细节,挖掘如何进行风险控制。

第一财经频道《出国策》栏目录制现场
 
首先让我们了解一下什么是EB-5?美国EB-5投资移民是针对海外投资移民所设立的移民签证类别,是较为宽松的一项投资移民政策,由于该类别没有语言、年龄、经商背景要求,只要求50或100万美元投资数额并为美国当地创造10个就业机会,便可获发移民签证,即绿卡,投资款在投资期满后返还投资者。因此,投资人在选择项目时需要考虑两大要点:是否能成功获得移民局批准拿到绿卡?是否在投资期满后能收回全额投资款?外联出国顾问集团美国项目总监刘佳妮在节目中表示,甄选项目可以从以下几个要点出发:
1.开发商实力背景:开发商的运营历史,成功案例,以及管理团队等信息都可以通过互联网知悉,并且要有一定的合理性。比如说,一个过往在郊区开发住宅项目的开发商,却要在市中心开发一个大型综合地产的EB-5项目,那么投资人则需要考虑这个开发商从前期准备到后期管理运作是否有足够的经验?开发商管理团队的经验和是否有涉及过欺诈诉讼?如果是上市的开发集团,投资人也可以通过财经网站了解公司财务报表。
2.项目可行性和合理性:这是关于项目运营成功和最终还款非常重要的一点。投资人可阅读项目的商业计划书,或者通过律师和移民专业人事评估项目的可行性,包括项目的运营前景,市场需求,行业竞争,和地理位置等因素。比如说,如果项目是在一个机场附近建造一个五星级豪华酒店,投资人需要评估这样的项目是否符合当地的的入住率需求?在运营后是否可盈利,或者创造足够的价值吸引银行提供再融资计划?
3.就业报告:项目使用哪种经济模型计算就业?是直接还是间接就业?是否有足够的盈余保障每一位投资者?移民局在投资人登陆后的两年,有一个I-829表格的审批过程,届时将会审查项目是否有创造足够的就业,以及投资人的投资款是否持续投入项目中。
4.退出机制和还款能力:虽然美国移民局视EB-5项目为商业投资行为,并要求在项目文件中不能保证还款,但投资人也可评估项目的还款能力。一般的退除机制包括使用项目运营现金流,银行提供再融资,开发商回收股份,出售项目等方式。另外,投资人也需要了解项目抵押担保品的价值,万一项目失败,有可能需要通过清算来偿还投资款。
5.项目资金结构:投资人也需要了解项目的资金结构包含哪些出资方,比例,以及还款顺位。比较常见的资金结构包括开发商,政府税收优惠或现金,商业银行或基金,和EB-5投资人,但没有一个所谓的黄金比例。一般来说,如果EB-5比例较大,将会占有项目还款的第一顺位,但如果有较大比例的商业银行贷款,那么EB-5投资人必定排在第二顺位或之后。
在近几年出现的不少美国投资移民项目中,纽约哈德逊城市广场毫无疑问成为了瞩目的焦点。作为市场上少数移民申请已获美国移民局通过(I-526)的项目、且唯一荣登美国《财富》杂志封面报道的投资移民项目,哈德逊城市广场是由全美最大开发商之一的瑞联置业集团与加拿大安大略省政府基金,以创新的设计概念,联手开发于纽约曼哈顿心脏地带的大型综合性地产项目。
    哈德逊城市广场是目前唯一被美国移民局认可为“国家利益”优先级别的项目。近期,投资移民签证将进入排期的消息引起了移民行业和广大投资人的注意。美国国务院签证办公室主任Oppenheimer在最近一次的排期发布中表示,EB-5可能在2015年中旬出现排期。美国国务院每年针对EB-5类别发出1万张签证,并以个人为单位计算,也就是说三口之家在通过广领馆面试后将得到3张签证。按照目前移民局的8000多个EB-5积案,也就意味着,一旦开始排期,将可能长达2-3年时间,在这期间可能申请家庭中的孩子将超过21周岁的年龄要求,不能与父母一起申请绿卡。作为快速移民项目,哈德逊城市广场可为投资人开辟捷径,只要在排期发生之前获得移民签证,就可比其他非快速项目至少节约三年以上的时间,无疑为想要短时间内获取绿卡的EB-5投资人提供了一个绝佳的选择,让投资人及其全家能早日获得绿卡,达成海外高品质生活和优质教育资源的双丰收。
外联出国顾问集团美国项目总监刘佳妮在节目中表示,外联凭借精准的项目分析及多年的行业历练,以“稳健”为甄选标准,为投资者推荐最优质的移民项目。同时,出于对客户极度负责的态度,外联会定期派专人前往项目所在地进行实地考察,把第一手资料及时反馈给投资人。目前,外联出国顾问集团引领移民行业,已收获十四批美国EB-5项目还款,默默耕耘,创下又一行业纪录!

 

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