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纽约在建项目的开发历程—哈德逊商圈

发布时间:2013-09-04

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瑞联公司与牛津地产集团称为哈德逊商圈- Hudson Yards的工程,已经于2012年12月开工建设其一期(西园)。从市长Michael Bloomberg最早提出开发铁路站场的2002年,至今已经历时10年了。该工程属于哈德逊园区的一部分,开发的历程要从这里开始。

2001年,纽约市、大都会交通委、纽约州共同推出一个开发计划,将哈德逊园区转化为一个富有活力的、有利于行人的、公交为导向的综合功能区域。新区域是市中心商业区重要的主体部分,同时为城市新增人口提供就业机会和居住空间。

2005年成立了哈德逊商园开发公司the Hudson Yards Development Corporation (HYDC),作为哈德逊商园项目的筹备机构,其成员由富有经验的规划、开发和建设专家组成。HYDC委员会由13名董事组成,每一个人任职一个方向。主管经济发展和重组的副市长任职董事会主席。

总体区域前后做了两次规划文件。2005年的哈德逊商圈的规划和2009年铁路西站场(西园)的规划,把该地区从制造业区域转化为商业和住宅区。


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2009年的规划

    两次规划的面积指标

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最终的规划指标是,办公面积:2415479.04平方米,住宅:20000套(其中5000套限价住宅),商业零售面积:185806.08平方米), 酒店: 278709.12平方米。
 

政府在基础设施方面的投入

为了改善曼哈顿最后的未开发地块,市、州政府已经在公共交通、新的公园、与哈德逊商圈直接连接的文化和娱乐设施进行了大量的资金投入。哈德逊商圈和附近可以方便的找到各种文化设施、商店、餐馆和娱乐休闲的地方。附近切尔西(Chelsea)的Avenues World School是一家创新的私立学校,具有全球校园的概念,可以解决小孩上学的问题。下面的公共投资已经催化了周边区域的快速开发,对位于中心的哈德逊商圈特别有利。

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投资项目位置图

    1、7号地铁线延伸(No. 7 Subway Extension),20亿美元($2 Billion)。

    2、宾夕法尼亚火车站扩建(Moynihan Station Renovation),该项目的目的是缓解原有车站的拥挤,2.67亿美元($267 Million)。哈德逊商圈的用地就是火车站的车场,建在车场的上部。

    3、贾维茨中心翻新(Javits Center Renovation),4.65亿美元($465 Million )。该项目在用地的北端,仅隔高线公园三期的北端。

    4、高线公园(The High Line),1.9亿美元($190 Million)。2012年9月20日,三期开始施工,预计2014年完工。

    5、哈德逊滨河公园(Hudson River Park),4.4亿美元($440 Million)。滨河公园从55街开始,向南延伸5英里,经过哈德逊商圈。

    6、哈德逊公园及花园大道(Hudson Park & Boulevard),0.3亿美元($30 Million)。哈德逊商业区的中心元素,从33街延伸到42街,7号线在之中有两座车站,一期将于2013年开放,而地铁站要在2014年落成。
 

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哈德逊公园及花园大道(Hudson Park & Boulevard)一期规划

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高线公园(The High Line)完成部分

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高线公园(The High Line)总图示意,灰色部分是三期

开发面积奖励机制

哈德逊商圈开发商业和住宅项目有机会获得规划奖励,允许其最大地上面积率(floor area ratio-FAR,类似容积率)在一定限度内超过规划指标(就是奖励不得超过各区域的规定上限)。以收费的方式实现,开发单位缴费购买规划指标。控规最初建立的指标价格是每平方英尺100美元(按照1:6.2的比例计算,约核人民币6692.78/平方米),该价格每年要依照价格指数调整。上缴的费用纳入区域改进基金,该基金向哈德逊商圈拨款,用于该地区的基础设施改善。各区域基本FAR和附加FAR在预先在哈德逊商圈控规中设定。

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控规指标

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区域交通图

经过数年的规划、建设,哈德逊商圈(哈德逊商园的铁路站场东西区)的开发条件日臻完善,但是其历程也是跌宕起伏。

早在1990年度后期,城市就建议在铁路站场的上空建立一个平台和一个纽约洋基-New York Yankees(美国职棒大联盟中,隶属于美国联盟的棒球队伍)使用的体育场;后来又准备建一个纽约喷汽机-New York Jets(美国国家橄榄球联盟的一支球队)使用的竞技场;以及纽约申办2012年奥运会使用的场馆,这些策划都无果而终。最后城市改变方向,准备把铁路站场转化为一个现代玻璃高层与小块绿地组合的综合功能园区。

2008年5月大都会交通委决定瑞联公司开发铁路站场东、西区(东园、西园)。

东园面积大约13英亩(52609.13平方米)。2005年1月颁布的控规允许大约660万平方英尺(613160.06平方米)的建设面积:包括办公、住宅、酒店、商业零售、文化、停车、以及公共开放空间;开放空间的规模大约7英亩-28328平方米,其中要有一个大型的公共广场。

西园面积大约13英亩(52609.13平方米)。2009年12月颁布的控规允许大约600万平方英尺(557418.24平方米)的建设面积:包括办公、住宅、酒店、商业零售、文化、停车、以及公共开放空间;开放商承诺在东园建设至少265套永久性廉租住宅,外加166套永久性限价/廉价住宅(东、西园位置不限)。

东、西园和高线公园在南、西方向要连接,还要在运营的长岛铁路线上建设跨越平台。

2009年控规方案

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开发计划案竞标

开发计划案1

开发单位: Extell Development Company

设计单位:Steven Holl

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开发计划案2

开发单位: Brookfield Properties and Field Operation

设计单位:Skidmore, Owings, and Merrill,SHoP Architects, Diller Scofidio + Renfro, and SANAA.

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开发计划案3

开发单位: the Durst Organization and Vornado Realty Trust.

设计单位:FXFopcmse, Pelli Clarke Pelli, and WRT

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开发计划案4

开发单位: The Tishman Speyer and Morgan Stanley

设计单位:Helmut Jahn and Peter Walker

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开发计划案5

开发单位: the Related Companies and Goldman Sachs

设计单位:Kohn Pedersen Fox, Arquitectonica, Robert A.M. Stern, and West 8

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开发公司的确定

    2007年,瑞联公司(当时的合作伙伴是高盛集团- Goldman Sachs)开始接触KPF,进行总平面设计,命名铁路站场东西区为哈德逊商圈- Hudson Yards。经过4轮投标竞赛,2008年5月,获得与大都会交通委-Metropolitan Transit Authority签署租用铁路站场东西区合同的资格。经过数轮的商谈,最终瑞联公司与牛津地产集团以10亿美元的价格从大都会交通委承租铁路站场东西区,租期99年。(2010年早期,高盛集团退出,严重的影响了项目的进展,瑞联公司又引进了牛津地产集团。)假定按照预定的规划,总投资达150亿美元,周期至少10年。

目前的方案状态

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面积指标:单位/平方米

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