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纽约房地产开发三重唱——瑞联是如何做到的

发布时间:2013-08-29

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1989年,杰夫布劳开始在瑞联公司工作。董事长罗斯先生给这位年仅21岁的小伙子的第一个任务是就是买光皇后区Willets Point所有的自助商店。瑞联为凯马特公司修建了商店,零售商们都想在这里拥有一家自己的商店。出人意料的是,23年以后,瑞联却冒着极大的风险掌控了Willets Point,来挽救这个城市最复杂的房地产开发工程。

要明白瑞联为什么会胜过其他三个竞标人,就得先弄明白它在这座修建难得出了名的城市为什么会成为领先的开发商:瑞联的成长很复杂。它擅于克服障碍——从与工会讨价还价到与市政官员妥协让步——比对手们更敢于冒险。想明白这个问题,花了数几十年时间,而不是几十分钟。

“他们的与众不同之处是其倾向于承接非权力工程,并且以合作的方式与政府交涉,”双树管理公司的负责人说,言外之意承接工程需要政治许可。

 那些吹毛求疵的人嘲讽瑞联说,瑞联的成功是因为受到了彭博管理的优待。彭博管理推动了瑞联与前任副市长间的亲密关系。但访问了二十多家房地产公司和政府内部人士后,似乎并非如此。据他们透露,瑞联其实是一家很有竞争优势公司,它主要承接具有挑战性的工程并从中吸取经验,以便下次做得更好。

“对公共程序、官僚主义和工会的无畏使他们成功地拿下了此项目,”前任住房官员兼社区保护公司的董事长拉菲奥说,“通常那些较大的开发公司都很惧怕这些权势。”

在Willets,瑞联并没有完全提供这座城市想要的。高污染区的污染物清除耗费甚巨,那400套公寓租金的恐怕也不够其开销。瑞联觉得市长办公室应该做点什么了。

瑞联并没有要求政府发放额外的津贴,也不管与由业主Mets,Fred Wilpon 和 Saul Katz掌控的史特林资产公司的合作关系,主动肩负起了污染地区的责任。他们提议推迟住房建设,首先在Citi Field以西的停车场建一个100万平方英尺的零售和娱乐复式楼群,由 Mets租用。零售工程的设计正在进行。它将会产生经济效益,致使2025年建房开始时租金上涨。出人意料的是——清扫工作非常复杂,如果直到2025年建房还未开始,施工人员同意支付35,000,000美金罚款——在某种程度上,瑞联为这种风险标上了价格,这让许多开发商都头晕目眩。


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在哈德逊城市广场的远西边,瑞联同样花费10亿美金与政府交易,这项交易之前被铁狮门放弃了。针对Willets的情况,瑞联微调了协议以便适用于双方。同样地,瑞联和沃那多房产公司提议将空中权转移到附近的地方,这样开发费用会更便宜,他并没有直接告诉政府这个让开发商在莫尼汉车站上面修建两栋高楼的规划费用太高。

瑞联也是最先意识到巨型零售在外区的潜力,所以与市议会合作建设皇后区, 布朗士和布鲁克林的工程。


与政府共事

“在90年代后期只有少数人会这样说,‘我们可以将巨型零售设置在纽约东边的公园大道’切西尔先生说,‘可他们有这种战略眼光,而且取得了广泛的成功。’”

瑞联与政府主动交涉还得追溯到公司创建初期。 罗斯先生作为经济适用房的开发商第一个出现——关于审批和奖励的完美培训 。他出售了一些资产用来资助其他人开发房产,并亲到建筑中去学习实践,最后学成于各种房产市场、零售商铺以及写字楼建设。

瑞联的发展并不总是一帆风顺的。根据1995年克雷恩的一篇文章所述,在20世纪90年代的经济衰退期间,瑞联陷入了困难时期,“处在遗忘的边缘”。罗斯再次贷了1亿美金的无担保债务,并将公司的30%卖给了朋友,家里又支持了4000万美金(后来偿还了)。当曼哈顿的经济复苏需求上涨时,他的资产又狂飙式的增长,也有了资本去玩得更大——就像他的职业生涯——所以决定转移到哥伦布商圈中的时代华纳中心去。

与纽约很多开发商不一样的是,瑞联既不是家族企业,也不是信托公司。这家私企共2000多名员工,每一名员工都在他们所参与建设的项目中持有股份。 罗斯先生现已72岁高龄,却只有两个合伙人:一个是布劳先生,现44岁,负责处理财务和业务;另一个是毕尔先生,42岁,负责项目规划、建设成本和具体执行。

总裁布劳先生说:“进入瑞联的人都知道这里的用人制度。我们招骋德才兼备的人,并培养他们,让他们成长。我们的成功主要还得归功于罗斯先生最先创建公司的方式。”

瑞联热忠于发展。2006年,瑞联收购了豪华健身连锁店,Equinox。早在这些年,它还购买了Danny Meyer的餐饮公司 Union Square Events的股份。瑞联用它手上掌管的15亿美金的资金干起了主权财富基金、公共养老金和储蓄保险。其中,80%的业务都在纽约,也有工程在迈阿密、芝加哥、洛杉矶和美国的其他城市,以及在中国、巴西和阿拉伯的一些业务。他还有一家在中国的公司,为了降低成本,甚至在当地四处寻找诸如石头、线角和木材之类的资源。

“我们将一如既往的壮志雄心、再接再厉,而且不仅仅在停留房地产开发方面。”罗斯先生说。而今该公司持有并运作着150亿美金资产,在本市的管道业另外还有170亿美金资产。


长远前景

罗斯先生坚信瑞联和纽约市长远前景紧密相关。他团队中的部分人在位于长岛市皇后区的Hunter's Point South 建设中低收入住房,并与32BJ SEIU 合作,共同在这座城市开发经济适用房。“你得想方设法来丰富这城市,”他说,“只有城市发展得好,我们才会过得好。”

投资者坚信,瑞联已经为它的成长加足了燃料。高盛集团, 迈克戴尔的MSD Capital 和来自阿布达比酋长国、科威特和沙特阿拉伯主权财富基金,都被融入到了140亿美金股票中。2007年被以债务形式转入瑞联,即在瑞联持有25%的股份——这也是瑞联第一笔外来投资。大约三年后,牛津房地产集团,即加拿大最大的养老金计划之一的房地产膀臂,以一笔高达$4.75亿资金在哈德逊城市广场工程中入了50%的股份。

“他们在纽约和其他地方的复式群楼施工相当不错,我们对此印象十分深刻,”牛津集团的执行总监赫秦森先生说,“而今有远见的人不多,但我觉得罗斯先生就是其中之一。”

但这些成绩还远不够完美。 BJ在布朗士的批发俱乐部计划被撤回,而不是直接被市议会否决。位于西四十二街的Cirque du Soleil的剧院预计将容纳1800人,遗憾的是规划师们否决了这一建设。市议会反对这个规划,其目的在于把布朗士巨大的 Kingsbridge Armory 变成购物中心。

就关于东纽约区的沃尔玛,瑞联没能就此达成协议,尽管报告称提前一年发布了租赁协议。如今,Willets Point 工程需要通过市议会的批准,所以在沃尔玛的项目可能被迫放弃。

作为纽约市多产的开发商,瑞联的角色仍在变换。这项工程利润巨大,尽管公司在承接工程方面很占优势,但也面临着许多不确定的因素。在 Willets Point,那些小打小闹的房产业主将此工程推迟了好几年。能否成功地在Citi Field附近建一个大购物中心,一些专家表示怀疑。莫尼汉车站工程至今还未建设。瑞联与奢侈品制造商蔻驰已签订了哈德逊城市广场的第一栋高楼的合同,但出于保护租户利益的目的,还得搭建两个价值8亿美元的平台,这对于该项巨大的工程极为重要。少数一些开发商还在同一小地方争相抢夺大租户。

瑞联与工会还在激烈地磋商着关于降低建设成本这个复杂问题。一方面,它们想要工会来建哈德逊城市广场;另一方面,如果能节约点成本的话,也不排除雇佣一些非工会的工人。人工成本的精确计算使得在西四十二大街上开发MiMa得以实现,他们也试着将这种计算方法全面推广。

Paul Fernandes,Greater New York的房建委员会办公室主任,这样描述道“我们不懈努力,想方设法解决这些问题,以争取到这项工程。”

另一团笼罩在这家公司的乌云是彭博市长2014年的离任,在他看来这座城市和大型工程建设已经与瑞联完美地结合在一起了。而且这家开发商明显有能力胜任。

瑞联公司的副董事长毕尔先生说,“我们将继续改善做事方法,努力提搞工作效率,精益求精,”“各个击破,解决好每个细节问题。”

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