涨知识!日本房地产泡沫及复苏始末!

2021-07-13

虽然说起日本的房地产,很多人的第一反应还是“房地产泡沫”,以及泡沫破裂后的房价暴跌和居民财富急剧缩水,这也是日本“失去的二十年”的一个缩影。但是现在提起日本房地产,更多的人关注的是“涨了多少”。据仲量联行(JLL)最新的调查显示,疫情以来,东京的不动产投资额达到193亿美元(约2兆日元),居世界首位。排在东京后面的是首尔、伦敦、巴黎和纽约。


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今天我们就来聊一下日地产的泡沫和复苏:



第一阶段:90年代泡沫经济破灭后,日本房地产市场陷入沉寂



1986-1991年“泡沫经济”破裂后,日本股价、房价暴跌给日本银行系统造成极大破坏,日本之后经历了“失去的20年”。


全球主要发达国家或地区的房地产价格在2008年金融危机后的宽松金融环境下积累了较大涨幅,而相比之下日本的房地产价格涨幅则显得比较温和,吸引力凸显。


泡沫经济始末:1985年9月,G5国家(美、日、英、德、法)签订“广场协议”,共同进行外汇干预以应对美元过度升值,导致日元快速升值。为防范“日元升值萧条”和扩大内需,1986年至1991年日本央行连续五年降息,热钱大量流入股票和房地产市场,催生资产价格泡沫。


在1986-1991年的5年时间内,日本全国房价虽然仅增加了40%左右,但增长最快的东京都在短短5年内房价增长了约300%。


随着资产泡沫越吹越大,居民和企业的负债率增高。1989年末,日本央行开始调高利率给市场降温,但这也成为了泡沫破裂的导火索。股价、房价暴跌,大量的坏账给日本银行系统造成极大破坏,日本进入了“失去的20年”。


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第二阶段:安倍经济学提振下,日本房地产市场逐渐进入复苏通道



安倍2012年底上台后,推出了金融、财政、结构性改革等一系列政策,给日本经济带来生机。



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房地产市场也逐步进入复苏通道,受益于:


1、经济复苏,企业盈利增加,劳动力市场好转;

2、极低的利率,叠加物价走高,实际利率进一步走低;

3、开放入境游、放宽留学生、外来劳工政策等结构性改革推升房地产需求;

4、鼓励购房的政策刺激,包括加大住宅补助金发放、完善房贷减税制度和提高非课税额度等。



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第三阶段 劳动力市场回暖,带动住宅需求提升

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经济复苏背景下,日本的劳动力市场出现明显好转,失业率持续走低同时国民收入呈不断增加的态势。


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国民收入的增加带动了日本的住宅需求,住宅价格也随之回升,其中公寓楼的价格涨幅较大。


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第四阶段:日本家庭购置住宅的实力较强,置业动力或有改善



在90年代经历过泡沫经济破裂、房价腰斩的打击后,日本人对房地产投资较为谨慎,因此日本的住房自有率较低。但是,日本家庭具备较强的经济余力购置住宅,因为:


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日本房价收入比大幅低于全球主要城市;


1、房贷利率极低;

2、贷款占日本家庭资产的比重远低于世界其他大城市

3、劳动力市场持续好转、政府促进住宅购置的优惠政策或增强日本家庭置业动力。



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第五阶段:日本商业地产经济复苏,焕发生机



除了住宅地产市场的繁荣,日本经济的恢复也带来了商业地产市场的景气度提升,零售、办公地产表现尤为强劲。日本赌牌开放,2025年世博会申办成功、入境游客大幅涌入为日本楼市的走强打了一针“强心剂”,日本重点城市办公楼的空置率明显下降,办公楼租赁业的业况得到大幅改善。


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第六阶段:外国留学生及外来劳工政策变化推升日本房地产边际需求



安倍上台后日本政府对海外移民态度开放,赴日留学、工作甚至永居的签证门槛降低,日本的外国人数逐年增多。

2018年在日留学生总数达30万人,占日本高等教育总人数的近10%,应届生毕业后取得工作签证的人数也直线上升。

人才引进积分制度、申请永居的资格年限从5年变为3年/1年吸引了大量海外移民,推升日本房地产边际需求。


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日本房地产从90年代泡沫经济破灭后,进入“失去的20年”,在安倍经济学政策下,开始进入复苏阶段。经过一系列经济、金融、税务改革促进政策,很大程度上推动了日本劳动力市场的回暖,进而带动了居住型房地产的发展;随着居住型地产的发展及国民收入的提高既有效得拉动了消费、提振了经济,又促进了商业地产的繁荣,随着日本一些利好政策的推进,IR法案、世博会等,日本房地产进入完全复苏阶段,留学政策及高级人才的引进,将进一步推升日本房地产边际需求,日本房地产将进入快速发展时期。




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