帐怕细算:买葡萄牙房子的中国人,这些年赚到了什么?

2021-10-11

自2012年10月启动后,葡萄牙投资居住许可(简称ARI,也称“黄金签证”)计划迄今已满九个年头。


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九年里,获批主申请人达10000位。中国籍投资者4986位,排名第一;其次是巴西、土耳其、南非和俄罗斯籍投资者。


再看投资额。59.4亿欧元总投资额中,房产投资额占比九成以上,为53.9亿欧元。



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为何对葡国房产趋之若鹜?

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天下熙熙,皆为利来高溢价是葡萄牙房产受宠的关键


9月出炉的数据显示:


过去一年里,葡萄牙所有地区的房价都在上涨,平均涨幅8.4%。涨幅最大的是马德拉自治区,为17.4%;最大的两座城市里斯本和波尔图,分别为10.2%和8.4%。


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数据来源:葡萄牙统计局


葡萄牙统计局(INE)的一份报告则把时间跨度拉长至6年前,报告指出,2015年第三季度至2021年第一季度,葡萄牙房价指数从101上涨到159,涨幅57%。


觉得上述数据还不够直观的话,不妨计算下具体投资收益。如果一个人2015年9月在葡萄牙购房,2021年3月出售,他的投资回报将会如何?



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投资葡国房产能赚多少?

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假设一位中国投资者在2015年9月以50万欧元购入某葡萄牙房产,考虑到交易成本,总投资约为53.9万欧元(含交易税、印花税等)。


2021年3月,该投资人出售该房产。前面说过,过去五年,葡萄牙房价指数上涨了57%。


注:诚然,房价指数和房价是两个不同的概念,前者是为方便比较,常用于对比不同范畴的房价(如城市、板块)等,并不能精准描述具体房源价格的变化,但也能在一定程度上勾勒出其大致趋势。


据此,我们不妨求同存异,粗略得出一个结果:即,50万欧元的房产,资本增值将达28.5万,所以该房产出售价格约达78.5万欧元。


扣除约3万欧元的资本利得税,该投资人出售房产净收入约75.5万欧元


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图源:视觉中国

房产投资收益,除了房产本身的大幅增值,还有稳定上涨的租金。


过去五年,葡萄牙住宅租金回报约为3-4%。50万欧元的房产,每年租金毛收入1.5万-2万欧元,5年合计7.5万-10万欧元,扣除持有成本(物业管理费、物业税等)、经营维护(租金税、出租印花税等)和管理成本(出租管理费、水电气费等),保守估计租金净收益不低于4万欧元


何况,这位投资者获得的远不止于纸面上的增值。


葡萄牙房产自带移民属性,外国人买35万欧起的房子,可以同时办理移民,全家收获葡国黄金居留身份和权利,自由通行欧洲申根26国,享受随之而来的欧盟教育、医疗、养老福利。


投资、身份,一箭双雕,还有什么比投资葡萄牙房产更值得的投资?!


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图源:视觉中国


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葡萄牙房产“攻守兼备”?

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在本次疫情导致的全球经济震荡中,葡萄牙房价、甚或整个欧洲房价都持续上涨,证明了欧房“攻守兼备”,在抵御风险的同时,能够为投资者创造价值,带来丰厚回报。


鉴于此,不少经济学家认为,未来欧盟房地产仍将是全球最具投资潜力的资产之一国际评级机构标准普尔(S&P)预测:


 

2022-2023年,欧洲房价上涨趋势会更为明朗。主要是因为届时疫情阴霾散去,经济有望恢复正常,尤其是对那些经济严重依赖旅游业的国家(包括葡萄牙和希腊)来说,市场情况将会大有好转。


 


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图源:视觉中国

今年最后一个季度的海外投资,葡萄牙房产值得推荐。



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热门区域购房受限,怎么投资?

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最有投资潜力的区域当属里斯本、波尔图等热门城市

但是很快,它们都将进入购房移民限购名单。简单来说,房子还能买,身份不再“送”了。


2022年1月1日起,葡萄牙黄金居留签证政策将大调整:里斯本、波尔图等葡萄牙房产热门投资城市,将不再接受购房移民的申请


根据外联客户目前的平均审核周期,最晚2021年12月15日前,必须完成购房或基金认购流程。建议最迟10月15日启动开户、汇款等事宜。


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PLAN B

买房+移民       

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不直接投资房产

但可获取房产溢价的红利

无高额维护持有成本

5年即可现金赎回

自带移民属性

葡萄牙战略成长基金PSGF

了解一下


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NO.1 投资收益高

葡萄牙楼市从去年年底再次开始加速增长。PSGF房产投资基金不少于60%的资金,都会投资在葡萄牙的核心房地产区域,收割新一波房产增值收益。并且,收益免税



NO.2 方便快捷

流程简单、无需看房买房,不出国门在线即可办理基金认购及移民申请,稳稳追上变政脚步(外联客户目前平均35个工作日获批)。



NO.3 资金有保障

按照葡投资移民法案设立的基金组合产品——葡萄牙战略成长基金(PSGF),是由当地最大的私募基金管理公司之一 ECS Capital发行,其创始人兼董事长 Antonio de Sousa 为葡萄牙前央行行长。



 ECS Capital 成功案例



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令人遗憾的是:葡萄牙基金移民也将面临变政。

官方消息:2021年1月1日起,基金投资门槛将从35万欧元涨价至50万欧元(涨幅折合人民币约120万元)。

低价移民葡萄牙时代已进入最后倒计时!全球投资人正争分夺秒(如北美、巴西、俄罗斯等),奋力追赶旧政的末班车。

抓紧啦!