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外联出国:在美投资房产必须了解的隐形成本

发布时间:2018-07-24
如果被问到“幸福生活是什么样?”,你会给出怎样的回答呢?有种回答颇具全球视野:“住美国房子,请中国厨子,开德国汽车,用英国管家。”
房子首当其冲,对中国人来说自然是硬道理,可为什么偏偏是美国的房子呢?
外联出国投资专家指出,根据美国权威房地产网站Zillow最新数据显示:截止2018年1月,美国平均房价约为23.23万美元/套,大约141美元/平方英尺,折下来每平方米人民币1万出头。相对而言,东西两岸贵些,其中以东海岸的纽约市及周边,以及西海岸的加州最为突出。但跟国内比,性价比仍然是相当出挑的。



网传王宝强2013年在洛杉矶Pasadena(当地有名的富人区,学区优秀,环境治安一流)购置的一套200多平的别墅,时价为120万美元,大约相当于每平方米4万元人民币,是全美房屋均价的4倍。而国内北上广深郊区的一手房已在6-7万/平米以上了。
外联出国投资专家透露,美国购房的其他优势也让国人难以抵抗:比如,长情相伴的永久产权、安心无坑的政策、做梦笑醒的租金、经得住夜夜轰趴的房屋质量……
但外联出国专家提醒,在美购房背后还有隐形成本,投资者务必留意。

隐形代价之房地产税
房地产税是最易隐形的购房成本,尤其对普遍缺乏这一概念的中国购房者来说。那到底什么是房地产税呢?
外联出国专家举例道,只要在美国买了房,上至天空800米,下至地下800米,都属于你,而且是永久的。万一在你家后院发现金矿,不要上报政府,所有的金子都是你的。作为条件,房地产税 (Property Tax) 也会世世代代跟随着你和你的后代。
其实在中国,房地产税也已经悄悄地在接近我们。政府已在上海和重庆试点开征房地产税,未来会推广至全国。但区别是,即便你交了税,土地还是公有的,你所拥有的只不过是房产40-70年不等的使用权罢了。 



外联出国投资专家介绍,美国房地产税由两部分组成:一个是地(Land); 另一个是房及其它在地上的建筑(Improvement)。税是按政府评估的房子价值征收的,大致为房价的1.0-1.5%。 
在美国,房地产税主要用于该区域的公共设施、教育等建设。因此,通常税越高的地方,学区和治安会更好。并且,无论是自住还是出租,缴纳的房地产税都可以减免房主一部分的个人所得税。如果拒绝缴纳美国房地产税,外联出国专家透露,那等着你的就是被迫拍卖房子了。别说拒缴,想少缴些也不行不通,除非你的房子跌价。这意味着,在国内多买几套房子空关着坐等房价高走的习惯性做法,是无法完美嫁接到美国的。你住或不住,房地产税都在那里,定期征收,不离不弃。
于是我们看到,很多人赴美置业后,选择将房屋出租,以租金收入来抵消需要缴纳的各种开支。数据显示:2018年世界主要城市租金回报率中,美国德州达拉斯以9.76%遥遥领先,而洛杉矶、西雅图、纽约等大城市也均有不错的回报,远高于国内。
 
但在出租之前,外联出国投资专家提醒,千万别忘了给房屋上保险。美国可是强制要求买房屋保险的国家哦。
此外,房屋所有人,不管是不是美国人,都需要每年定期申报租金收入。作为一个非美国居民,得先申请一个税号,每年上报出租收入和费用。但报税不等于缴税,假如租房赚了钱,根据租房利润所得(房租收入减掉地税、保险等等必要开销),还需要交一笔个税给政府。



外联出国专家表示,通常在美国,住宅地产27.5年可以将整个购房成本折旧完。因此,每年隐形折旧费用可以抵免一大部分租金收益,真正需要缴纳的所得税是很少甚至没有的。

隐形代价之售房预缴税
如果有一天,你要出售美国的房子,税费跟中国也有区别。在国内,“满五唯一”的房子,可以省下一大部分相关税费。但在美国,有一条名为外国人投资房地产税例(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980,简称FIRPTA ) 规定,外国人卖房时,需要先预缴总额的15%作为预缴税金给国税局。
 
外联出国解释到,假定房子卖了100万美金,你先拿到手的只有85万,另外那15万要通过律师写支票给政府。下一年再通过报税,按照卖房的真实利润(即扣除成本后的增值部分),据当时美国个人税率计算税金,一般可以退回部分预缴税。



相对而言,美国本地人以及绿卡持有者的税费负担就要小很多。根据相关规定,持有房子5年内住满2年,夫妻就享有各25万美金,总计50万美金的增值部分免税额度,基本可以抵消大部分美国房子的增值。

最彻底的解决方案
虽然买房容易养房难,但隐形成本浇不灭中国人赴美购房的热情,无数人用行动证明了这些隐形成本是值得去承受的。万一在后院发现了美国的金矿了呢?!就算不发现金矿,租金收益、房价涨幅收益,就足以抵扣这些所谓的隐形成本。
权威数据统计,中国2017年海外房产投资额飙升至395亿美元,创历史新高,其中美国房产投资达59亿美金。
2018年,普遍被认为是投资美国房产的好时机。去年12月底最新税改法案由美国总统唐纳德·特朗普签字生效后,个人所得税起征额大幅提高、租赁市场有望迎来上升期,这对美国房产投资出租者来说,又是一大利好。
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