偏差227.5%！希腊房价，虚高了？

2023-04-21

距离希腊“更新版”房产客观价值表启用不过一年多，已经全面“跑输”实际市场价格。

最夸张的米科诺斯岛，房产市场价格与客观价值间偏差竟然已经达到227.5%！

挂牌价高于客观价值，就是虚高？

NO！

首先要强调的是，客观价值设置的目的原本就不是用来指导市场，而是评估不同区域的平均计税价格，服务于征税的。

再说回来，市场价格和客观价值的渐行渐远，主要原因有两个：

其一，房产客观价值表更新周期长，远远滞后于市场变化；

其二，近年来希腊旅游业带动房地产快速复苏，很多旅游热门地区，以及雅典和周边城市的房价猛涨。

从价格趋势看，2021年希腊公寓价格指数与2020年相比上涨7.5%，2022年的这一指数比2021年相比上涨了10%。

客观价值低于挂牌价有何影响？

对购房者来说，有利无害！

其实，跟客观价值关系最大的就是房产税。客观价值越低，购房后所需缴纳的房产税越少！

当需要出售房产时，看的是市场价，而相应要缴纳的增值税，仅针对售价高出购房合同中的购入价的那部分征收而已，与客观价格毫无关系。

# 希腊房地产有多火？#

最近，Cerved Property Services (CPS)发布了对2022年希腊住宅房地产市场的评估，以及2007-2022年的趋势记录。

CPS的评估报告总结了2022年希腊房地产市场的三大特点： 购买意愿高 、 需求过剩 、 价格上涨 。

报告同时指出，希腊房价上涨的决定因素是外国投资者对希腊房地产市场的兴趣及近年来逐渐增加的外国资本流入。

与其他欧洲国家相比，由于房价较低，外国投资者在希腊获得了高回报。

以保持相对较低房价的雅典为例，投资者在这里获得了5%左右的回报，而在大多西欧国家的首都，收益率不超过 3%。

火热的市场行情，说到底得有同样的需求才能承接，才可持续。

而希腊本地住房需求，叠加强烈的国际投资和买房移民需求，令当下的希腊房产市场供不应求。

但由于过去三年房产交易量骤增，以雅典为代表的希腊热门购房地区内，可售的优质房源已经非常有限，更别提中国投资者最爱的全新房了。

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